ALOS3 — ALLOS S.A.

01 · O que é

A ALLOS é a maior companhia de shopping centers da América Latina, nascida da fusão entre brMalls e Aliansce Sonae. Listada no Novo Mercado desde 2011, opera hoje com capital pulverizado — não há controlador definido, o free float é de 99,9% e os "Outros" (mercado) somam 69,2% das ações.

O modelo é clássico de propriedade imobiliária de varejo: receita de aluguéis e serviços, margens altíssimas e geração de caixa robusta. A métrica que importa não é o lucro contábil — distorcido por reavaliações de propriedades para investimento — e sim o FFO (Funds From Operations), o caixa operacional do negócio.

02 · Fundamentos · 5 anos

A leitura da série de cinco anos exige cuidado com um ruído contábil grande: 2023 traz lucro de R$ 3,5 bi e ROE de 23%, inflado por reavaliação de ativos imobiliários e pelo salto de receita (+144% a/a) da integração da brMalls — não é recorrente. Em 2024 o lucro normalizou para R$ 812 mi (a queda "de 76,8%" é puramente óptica, contra a base inflada de 2023). Em 2025, o lucro subiu +16,4% para R$ 945 mi, com receita acelerando e margens no topo da faixa.

* 2023 distorcido por reavaliação de propriedades (fusão brMalls). EBITDA/lucro não recorrentes.

O ponto fraco que o mercado precifica é o ROE contábil baixo (6,8%) — natural para uma empresa cujo patrimônio é dominado por imóveis a valor justo. Por isso a ação negocia abaixo do VPA (R$ 29,02). Já no 1T26, a companhia reportou receita líquida de R$ 493 mi (+11,8% a/a), EBITDA ajustado FFONOI de R$ 299 mi (+9,7%) e FFO por ação de R$ 0,60 (+12,8% a/a) — sinal de que a operação acelera no ano corrente.

03 · Valuation — barata, mas calibre os números

Esta é a parte onde as teses de internet costumam exagerar. Anualizando o FFO/ação do 1T26 (R$ 0,60 × 4 = R$ 2,40), a R$ 26,95 a ação negocia a ~11,2x P/FFO, equivalente a um FFO yield de ~8,9%. Não é o "7,5x / 14%" que circula por aí — esse número só fecha usando FFO caixa/AFFO mais agressivo ou guidance esticado. Ainda assim, 11x P/FFO para o líder do setor com caixa líquido é desconto real, especialmente contra o histórico do papel.

04 · Retorno ao acionista

A ALLOS migrou para um regime de proventos mensais: nos últimos meses pagou ~R$ 0,29/ação ao mês entre dividendos e JCP, contra os ~R$ 0,10 do regime anterior — salto material no fluxo de caixa ao acionista. O yield acumulado realizado dos últimos 12 meses está em ~6,2%, com a última data-ex em 19/05 e pagamento em 02/06.

No campo de recompras, o programa de 10 milhões de ações (~2,1% do capital), aprovado em jan/2025 via Itaú, BTG e J.P. Morgan, já foi encerrado — não há buyback ativo no momento. A reciclagem de capital agora vem pela gestão de portfólio (vendas e permutas), não pela tesouraria.

05 · Controle & estrutura — sem dono, com âncoras de peso

Não há controlador. A base de acionistas relevantes mistura um grande fundo de pensão estrangeiro e gestoras de primeira linha — fotografia de qualidade institucional que sustenta a tese de governança.

Base de ~117 mil pessoas físicas e ~1,2 mil institucionais. A presença de CPPIB, SPX e Guepardo na cap table é um selo de qualidade — dinheiro paciente e analítico.

06 · Sinais recentes — reestruturação a todo vapor, e insiders vendendo

O gatilho central da tese é a reestruturação societária de 2026, aprovada nas assembleias de abril e maio: cisão parcial da brMalls com incorporação pela ALLOS, mais as incorporações de Cezanne, Pátio Londrina e Tissiano. Em paralelo, a companhia executa reciclagem ativa de portfólio — vendeu 49% do Shopping Curitiba por R$ 193,7 mi (cap rate 9,5%) e firmou MOU para ampliar fatia no Amazonas Shopping (R$ 178,2 mi, cap 9,7%), além de uma permuta estratégica e da criação de um FII. É a "opcionalidade" da tese ganhando forma concreta.

No 1T26, a Reuters destacou a companhia como a maior de shoppings do país, com lucro reportado de R$ 248 mi no trimestre. A leitura combinada — reestruturação + FFO acelerando + portfólio reciclado a caps de ~9,5% — sustenta o lado comprador. A venda de insiders é o ruído que impede entusiasmo cego.

07 · Fluxo institucional

Acúmulo/distribuição líquida por corretora, janela de 20/02 a 26/05/2026 (64 pregões, EOD — posicionamento de médio prazo, não tape ao vivo). O quadro é equilibrado, mas com divergência clara: Itaú liderou a distribuição (saldo −R$ 348 mi) enquanto Morgan, C6 e Santander acumularam.

Saída forte do Itaú e de gringos (Merrill, JP, Goldman) compensada por varejo/distribuição doméstica (C6, Ativa, Ágora, Santander). Rotação de base mais do que pressão unilateral.

08 · Pano de fundo macro — o vento contra é juros

Shopping é setor sensível a juros — desconta fluxo de aluguéis de longo prazo e compete com a renda fixa pela atenção do investidor de dividendo. E o macro brasileiro ainda está apertado: Selic em 14,5%, CDI em 14,4% e DI 1 ano em 14,4%. Enquanto a renda fixa pagar ~14% sem risco, um FFO yield de ~9% precisa do crescimento (e da reestruturação) para justificar o prêmio.

O lado bom: o mercado (Focus) projeta Selic em 13,25% à frente, e o desemprego caiu para 5,8% — consumo resiliente sustenta vendas nos shoppings (SSS positivo). Qualquer sinalização de início de ciclo de corte é gatilho assimétrico de reprecificação para o setor. ALOS é, nesse sentido, uma aposta alavancada em queda de juros.

Veredito — desconto real, narrativa esticada

A tese central é sólida: líder de setor, caixa líquido, FFO acelerando, dividendo mensal crescente, governança Novo Mercado e um gatilho concreto na reestruturação. ALOS está de fato descontada a ~11x P/FFO e abaixo do book. Mas os números que circulam (P/FFO 7,5x, yield 13,5%) são a versão bull — yield forward vendido como realizado e múltiplo no piso da faixa. Trabalho com ~6–7% de yield realizado subindo a dois dígitos e ~11x P/FFO, não 7,5x. O vento contra é a Selic a 14,5%; o gatilho é o ciclo de corte e a entrega da reestruturação. A venda de insiders no topo recomenda entrada disciplinada, não afobada.